您好,今天是:2019年7月22日星期一

不动产善意取得制度初探

时间:[ 2019-5-14 ]   浏览:[ 3149 ]次

赵山华

      善意取得制度----是物权法理论中的重要制度之一,而谈起善意取得,一般是指动产的善意取得,而且普遍认为,善意取得制度只对动产适用,对于不动产却不能够适用,因为不动产物权是以登记为其公示方法,交易中不至误认登记人为所有人,故不存在善意取得之问题。其实不然,譬如共同共有,财产所有权只登记在共有人其中一人名下,但登记人并不一定享有对不动产的完全所有权,而基于对登记公信力的信赖,交易中相对人完全有可能相信没有完全所有权的登记人有权处分不动产。如果此时不动产不适用善意取得,对于信赖了登记公信力的买方来说就极为不利。因此不动产的善意取得,在我国《物权法》第106条作出了明确的规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回,除法律另有规定的除外……”。笔者认为,所谓法律另有规定,其中就应包括善意取得。
      现在,通过如下简单而典型的案例,我们可以知道我国《物权法》上关于不动产善意取得制度方面规定的必要性和重要性。甲将产权办理在自己名下的夫妻共同住房出售给丙,并办理了过户登记。现甲妻以甲对房屋无单独处分的权利为由主张合同无效,而丙则以善意取得提出抗辩。在这个典型的案例中,丙是否构成善意取得就应是处理案件的关键。那么,规定不动产善意取得制度,又会有何利弊,应该如何把握不动产善意取得制度呢?
一、关于规定不动产善意取得制度可能产生的两个弊端及法律分析。
    目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域,认为所谓善意取得,即指“无权处分他人动产的让与人,于不法将其占有的他人交付于买受人后,若买受人于取得该动产时系出于善意,即取得该动产所有权,原动产所有人不得要求买受人返还”。  至于不动产,“因以登记为其公示方法,交易中不致误认占有人为所有人”, “因为不动产登记制度的建立,第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能”。  即使存在“不动产准用动产善意取得的必要,也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上”。  对于“已登记的不动产发生登记错误,应通过公信原则或登记更正程序来解决,不适用善意取得”。
(一)不动产善意取得对公示体系产生冲击
     我国的善意取得制度的适用范围非常广泛,不仅适用于动产领域,也适用于不动产领域。但从立法史上来看,因为不动产物权变动以登记为公示方法,因此不动产交易的善意第三人可以直接根据不动产登记来实现对物权变动的保护。物权法赋予不动产登记以公信力、善意保护的效力,就可以直接达到特殊保护不动产交易的善意第三人的立法目的。因此部分学者认为,不动产经登记后以公信力原则即可保护善意受让人,其没有适用善意取得制度的必要。而动产物权是以交付为公示方法,一般动产物权不要求进行物权登记,因此需要创设新的制度对动产交易的善意第三人进行特殊保护。不动产公示采登记的方法,乃各国通例。因而在业已建立起完备的不动产权利登记体系的国家和地区,除就违章建筑等极少类未进行保存登记的不动产外,已无讨论不动产是否准用善意取得制度的必要。
   其实,物权法第十七条已经规定了不动产善意保护的制度:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”再将不动产纳入善意取得制度的标的物构成要件则将导致立法逻辑上的矛盾。而且,不但不动产无适用善意取得制度的必要,而且只要是以登记而非交付为公示方式的财产都不宜适用善意取得制度。如船舶、飞机、机动车以及动产抵押权,都可以用登记的善意保护制度去加以保护。物权法草案将不动产纳入善意取得制度的适用范围,实际上是对交易安全给予了过分保护,可能会损害不动产权利人的权益,并对不动产公示公信体系产生不必要的冲击。
(二)不动产善意取得不利于保护所有权人的利益
    善意取得制度的价值定位在合理限制所有权、保护交易安全上。不动产如适用善意取得制度,可能会损害所有权人自身的权利,不动产往往价值大,对当事人之利益影响深刻。而此之前法律并未规定不动产可以善意取得,因此,在司法实践中很难操作。
    但是,我国对不动产登记实行实质审查主义,① 赋予不动产登记以公信力。依公示公信原则,只要无异议登记,即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符,因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人,其所得利益仍受法律保护。我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度,但《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定了共同共有财产的善意取得。此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产,而且就此司法解释演变生成的历程而言,其“实质是指共同共有的不动产,而且主要是指共同共有的房屋。”由此可见,我国实际上已经承认了不动产的善意取得。
我国有学者反对目前在我国建立不动产善意取得制度,理由在于我国因国情所限,尚未建立起健全的不动产登记体系。“在建立不动产登记制度后,善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”  笔者认为,上述理由是缺乏依据的。
      我国目前“尚未建立起健全的不动产登记体系”,确属真实,但这并不影响我国建立不动产善意取得制度。不动产公示登记的方法,为各国通例。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与登记名义人进行交易,纵使存在登记与本权分离的现象,善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记,即因缺乏登记的公信力,而第三人仍与无权处分人进行交易,则可推定第三人存在过失,不能适用善意取得。我国尚未建立起健全的不动产登记体系,主要指存在大量应登记而未登记的不动产的现象。但因未登记的不动产不能依公示公信原则而适用不动产善意取得,那么我国尚未健全的不动产登记体系对不动产善意取得制度并无实质影响。况且,我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用。
    二、适用不动产善意取得制度应遵循的基本原则。
基于以上分析,笔者认为,适用善意取得制度至少应从如下五个方面去考查。
   (一)、善意取得不动产的基础应是信赖公示原则。
      所谓信赖公示,是买受人基于信任产权登记等具有公信力的证明,而认定卖方对该不动产具有完全的所有权,不存在无权处分的情况。这是不动产善意取得和动产善意取得的区别所在,动产善意取得
可以基于卖方对物的占有,而不动产善意取得则必须基于产权登记的公信力。如果没有具有公信力的登记存在,那么买方的取得行为就不能成为善意取得。上例中房屋产权登记假如在夫妻双方的名下,买方在没有取得夫妻双方明确表示同意转让的情况下,信赖了其中一方的承诺而形成的转让合同,则不适用善意取得,因为其信赖的基础并不是产权登记上的公信力,而是卖方的个人承诺。上例中,房屋产权是办理在甲一个人的名下,依据公信信赖原则,丙完全有理由相信甲对房屋的完全处分权。
    (二)、名义登记人实施的是无权处分的行为。
      名义上的登记人实际上并不享有或是完全享有不动产的物权,其是在无权处分的情况下对财产进行了处分。如果登记人完全享有财产的处分权,该处分权并不存在瑕疵的情况下,对财产进行处分,第三人就不存在是否善意的问题。如在“一房二卖”的情况之下,第一份合同签订后没有办理过户手续,而第二份合同则办理了过户手续,第二份合同的买方对房屋的所有权取得并不是基于其是否善意取得,而是基于过户登记的公信力。第一份合同成立但因为没有办理过户登记,并没有发生物权转让的效力。即使第二份合同的买方在订立合同时知道第一份合同的存在,其和卖家的房屋买卖也因为办理了过户登记而取得房屋所有权。此时第一份合同的买家只能主张卖家的违约责任,而不能以第二份合同的买家不构成善意取得主张撤销第二份合同。因为不动产卖家在有完全的处分权时,只要是买卖双方真实意思表示,并办理了过户登记,转让行为即为有效,而不考虑后手买家是否善意。因此,只有在名义登记人实施的是无权处分的情况下,才会有善意取得的存在。
   (三)、支付合理的对价
      第三人取得不动产构成善意取得,需要支付和不动产价值大体相当的合理对价。没有支付对价或者是支付明显低于不动产价值的对价均不能构成善意取得。因为善意取得制度的立法本意就是保护自由交易的安全,如果交易本身就存在着不合理、不公平,在权利义务上不对等,那么善意取得制度保护交易安全的初衷就无从说起。因此,支付合理的对价构成善意取得的要件之一。正因为这个要件,所以赠与行为不存在善意取得的问题,在无权赠与的情况下,所有人有权利对取得人行使物上请求权。
    (四)、取得行为属于善意。
      善意取得,顾名思义要求取得人是善意。即不知道名义登记人是无权处分人,只要取得人不知道名义登记人的处分行为存在瑕疵,而该瑕疵又无法通过表面特征被人所知晓,那么基于对登记公信力信赖,在自愿协商达成协议,并支付对价之后,取得了不动产,即可认为是善意。反之,如果取得人在交易之前已经知道或者是应当知道该名义登记人没有完全的财产处分权而与之交易,则构成恶意。
   (五)、进行了产权变更登记。
      作为不动产交易的成立要件,进行产权变更登记,即过户登记是第三人取得所有权的必要要件。登记解决的不是善意问题,而是取得的问题。不进行产权变更登记,就还没有取得不动产的所有权。自然就不能构成善意取得。所有权人完全可以向其主张物上请求权。因此,进行产权变更登记是完成善意取得的最后一个要件。
     综上所述,依据《物权法》第106条之规定,认定取得人对不动产的取得是否构成善意取得,应从以上五个方面去衡量,也只有把握了不动产善意取得制度的构成,才能更好的理解物权法上关于物权变动的理论和规定。同时,要注意善意取得的制度构成、善意取得制度与合同法中的无权处分制度、物权法中的时效取得制度、公示公信原则的衔接和协调,方能发挥善意取得制度在市场经济条件下的作用,乃不至于使这一制度违背立法者良好的本意和精神。
 
作者:湖北卓创德赛律师事务所律师

[ 返回 ]

版权所有 武汉市律师协会 鄂ICP备05024470 总访问量:3424667
地 址:武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦B座9楼 邮 编:430034 电 话:59366769 59366733
Copyright © 2005-2019 www.whlawyers.org.cn All Rights Reserved.